PG电子林家坝是不是金融城三期？能建锦誉府怎么样？从19年琉璃厂新希望锦官府开卖，“金融城东”概念开始引入成都楼市，其后白鹭湾，琉璃厂，林家坝的楼盘皆以金融城东来替代本身的区域。

　　金融城三期东？不如叫金融城三期（旁），金融城三期有严格画线，也就是锦江大道南、锦华路三段以西、绕城以北、锦江以东这一圈。

　　金融城无论一期，二期，三期都是成都交子金融控股集团有限公司在运作，这后面是成都市国资委，四川财政厅。

　　金融城是市上在主导，高新区可能侧重产业导入与税分成，锦江区出土地！所以金融城三期的资源建设是有区分的，属于成都市、锦江区、高新区一起开发打造。而其余地方比如琉璃厂与白鹭湾、林家坝相当于是锦江区自己打造的区域。

　　锦江区的学区划片目前有6个区，金融城东的学区目前就在锦江五区的大范围里，锦江五区即包含目前琉璃厂皇经楼片区与白鹭溪PG电子官方网站、潘家沟林家坝区域已有学校的划片，分别有盐道街小学锦馨分校、祝国寺小学、成都师范小学白鹭溪分校。锦江区今后会在这个大学区范围里增添学校，逐步完善锦江五区。

　　林家坝区域根据规划会将引入成师附小与盐道街小学，还有川师附中等锦江区头牌学区，今后大概率都都会划入锦江五区。

　　锦江五区在2022年小升初划片进行了一次大的调整，增加了四所对口初中，成都三中、七中育才银杏校区、七中育才华兴分校，川师附中锦华分校，这也表明了锦江五区新的框架。对口初中重新划片后对口5所中学，其中有像三中与教科院附属中学这种备受争议的学校，如同攀成钢锦江四区长期有三中拖后腿难变成热门学区区域，因为对口初中不均衡，差距明显，摇号对口的不确定性对家长来说就会有顾忌。

　　就像高新区大源与站南学区这几年有一波好的学区行情正是在20年后片区对口初中得到质的提升且摇号均衡，所以锦江五区的学区价值上限不会太高。

　　金融城三期引入极牛名校要再复制一遍金融城一期二期的学区历史走势概率不大，因为新生儿与教育资源供需和过去不是一个比例，16～19是新生儿高峰，赶上了学区高溢价，而2020年后新生儿尤其近三年已是腰斩情况，需求减弱很多。还有可能，金融城三期可能单独划片成锦江七区或者加入锦江五区。

　　金融城东区域目前还在建设，建设成型周期需要很长的时间，这就导致林家坝区域明显在十年内都属于外溢区域。金融城一期从2007年开始集中拍地，到建设落成也经历十年之久，而且金融城东区域，不像金融城一期打造时上下围绕天府大道主轴线贯连。现在金融城东只有依靠锦江大道横轴移动，这种“东西动线”和“南北的动线”有巨大差别，南北贯连有五城区到金融城到大源，而东西就是金融城到琉璃厂皇经片区、林家坝、白鹭湾、三圣乡，涉及区域差异也很大。

　　林家坝比较尴尬的是与金融城三期中间还有800亩的生物所形成强隔断，且挨近金融城三期最佳几个住宅用地也确认为返迁房，这种隔断就导致难以与金融城三期连成一片。

　　金三打造包括写字楼商业还得6、7年以上，届时林家坝路网周围才会打造，而区域路网最重要还有拆迁情况待解决以方便和金三贯通，时间周期或在楼龄小十年时达到区域巅峰，时间成本巨大。

　　林家坝下一个产品，位置比万科郎拾交子来看位置更好，万科的位置紧邻公墓又处于生物所隔断严重的地方，周边还有一个项目中交锦江颂也面临和万科区位差不多的问题，其次就是锦江统建那块人才公寓用地。

　　能建锦誉府可谓是林家坝目前位置较好的产品。从区位图上看，锦誉府距离金三华润29亩仅1km，北上是58空间的写字楼与商业，南侧是规划的成师附小，东西两侧为住宅用地。

　　项目开发方为中能建城市投资发展有限公司，作为骨干央企，开发的多个项目都呈现优质，口碑良好。其中南京·中宁府项目，以“世界南京的中国作品”定位惊艳登场，成为南京楼市2023年度的“领先者”。

　　能建锦誉府户型面积段只有单一种143㎡，但是做了两种变化，分别是「横厅长版」和「横厅胖版」，探长就简称他们为「143A」和「143B」。户型是现在普遍高赠送的迭代143㎡产品。

　　如今成都143㎡的住宅产品非常卷，但锦誉府的表现依然不错，大横厅7.2米，转角窗主卧3.7米，很舒适。

　　每个次卧房间的尺寸也都是标准的3米，没有出现特小房间情况。另外玄关以及储物空间也考虑的很充分PG电子官方网站。

　　独立电梯计入+飘窗赠送后，测算下来143A的实际可利用的面积是134.7㎡，可利用率94.2%；143B的实际可利用的面积是132.2㎡，可利用率92.4%。

　　然而开发商的户型图往往将这部分不利因素裁掉了，因此探长拿起放大镜，总结了下面这份「选房闭坑指南」。

　　客厅连着的1.8米景观阳台提供了封窗和不封窗两种选择，封窗的户型客厅进深做到了6.2米，让整个客厅接近一个方厅的比例PG电子官方网站，整个客厅空间非常宽敞。

　　主卧3.5米的净宽和4.6米的深度，是一个正常的尺寸，最大的亮点就是主次卧的圆弧形的转角窗，让两个卧室拥有了更好的视野和采光，但只有端户的143B才有这个转角窗，其他中户是没有的！

　　但这盘清水限价3.3万，装标按3K也是3.6万，也就是说140套四实际总价500万，若是主力地段无学区产品这个价格是没问题的。

　　主力区域无学区溢价140平套四=城市总价中位数*3，成都是145万，也就是430万左右合理，若产品力一流可以加50万（中位数的1/3），480万与定价出入不大。

　　但既然区域有建设时间成本，探长通常会在算法扣掉50万，那就是430-50=380万，加上好的产品溢价也只有380+50，还是430万才是它应该的投资价值。当然目前开发商都会开盘给一定优惠，最终价格也要看是否合适。

　　小区户型主力只有143，也就是说小区业主之间完全没有置换链条，导致的情况就是“小区本身的内需求”没有，需要完全靠外来需求拖价。

　　一个小区若分布刚需面积段与大户型面积段，会形成小区内的置换。像成都几个高价盘，金融岛、中海金融城三兄弟、大魔方都有内部置换链，卖掉小的在小区内做首付置换大的。这也是这几个小区价格梯度明显，价值坚挺的原因之一。

　　那区域将来二手客群需求是哪些，这不像高新区明确（学区小换中、中换大），哪个区域小房卖出来置换区域也有点模糊，现在白鹭湾F4等也都没有更小面积客群。

　　以上是探长对小区以及区域优劣的整体分析。考虑购买这个盘的朋友可以好好参考。希望大家能客观看待金融城东区域与价值。